物业服务收费的包干制与酬金制详解

不动产法实务 2017-12-29

导读:物业服务收费的包干制与酬金制详解文章,虽然小区业主聘用物业服务企业提供物业管理服务已经高度市场化了,但物业管理涉及小区众多业主,牵涉利益面广,因此,国家行政管理部门仍有必要对物业服务管理予以一定程度的干预。

  虽然小区业主聘用物业服务企业提供物业管理服务已经高度市场化了,但物业管理涉及小区众多业主,牵涉利益面广,因此,国家行政管理部门仍有必要对物业服务管理予以一定程度的干预。体现在物业服务收费方面,国家和地方对此有多部法规规章予以规制。发改委与原建设部制定的《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)是物业服务企业收取物业服务费用的主要依据,一些地方人大还制定了适用于当地的“物业管理条例”,也均涉及物业服务费用的规定,这些法规规章均应予以遵守。其中,关于收费方式,《物业服务收费管理办法》第九条规定:业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。《江苏省物业管理条例》也规定,物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。
 
  一、物业服务收费方式——包干制
 
  1.什么是包干制?
 
  所谓包干制,是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。从此定义可以看出,实行包干制的收费方式,业主只需要交付固定服务费用,年终结算时,物业管理企业收取的物业费是否有结余,业主在所不问,即便出现亏损,业主也不用补交物业服务费用。
 
  实行包干制收费方式的,物业服务费用已经全部包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润,因此,这一收费方式有利于业主,使其避免承担物业服务费入不敷出的风险。实践中,相当部分的物业收费方式均采取了包干制的收费形式。
 
  2.实行包干制收费方式的物业服务企业无公示物业费年度预决算与收支情况的义务,但物业服务合同另有约定的除外。
 
  由于包干制收费方式使业主免于承担补缴物业费用不足部分的风险,即便物业资金有结余,业主也无权分享该盈余,因此,除非物业管理服务合同另有约定,物业服务企业没有必要向业主公布物业服务资金的年度预决算情况和收支情况。从法律依据上来看,《物业服务收费管理办法》等规范性文件均没有规定实行包干制收费方式的物业服务企业有义务公示物业资金的预决算与收支情况,但是,如果物业服务合同约定业主有权监督包干制收费方式下物业服务费用收支情况,则按照该约定处理,这属于当事人意思自治范畴。
 
  二、物业服务收费方式——酬金制
 
  1.什么是酬金制?
 
  如上所述,除了包干制这一收费方式外,《物业服务收费管理办法》允许业主与物业服务企业约定采用酬金制的物业收费方式。所谓酬金制,是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。从预收的物业服务费中按比例或一定数额提取支付给物业服务企业作为酬金是该收费方式的核心所在。
 
  通过上述定义可以看出,酬金制与包干制最大的不同是,酬金制收费方式收取的物业费属于预收资金的性质,应当归全体业主所有;年度结算时,如果有亏损,业主还应承担补交物业服务费用的义务,虽然这一收费方式也规定物业服务资金有盈余时归业主所有。
 
  为了保障物业服务资金专款专用,防止物业服务企业将收取的物业服务费用用于非物业管理,《物业服务收费管理办法》 第十二条第一款明确规定:“实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。”
 
  2.实行酬金制收费方式的物业服务企业负有公示物业服务费年度预决算与收支情况的义务。
 
  如上所述,与包干制不同的是,实行酬金制收费方式的,业主要承担补缴物业服务费用不足的风险。为了防止物业服务企业虚列、多列支出,损害业主利益,实行酬金制收费方式的物业服务企业理所当然地负有向全体业主公示物业服务收费资金年度预决算情况及收支情况的义务,以保障业主的知情权、监督权。为此,《物业服务收费管理办法》 第十二条第二、三款规定,实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。《江苏省物业管理条例》也规定,实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。
 
  作者:戴仔勇律师/江苏当代国安律师事务所
 
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原标题:物业服务收费的包干制与酬金制详解