物业费ABS2017年发行情况与操作要点

ABS7788 2018-01-09

导读:物业费ABS2017年发行情况与操作要点报道,提供了2017年资产证券化项目名称、发行总额、次级占比、流通场所及定义基础资产、合同备案、企业资质、运营成本、主体要点等要点。

  (一)交易结构
 
  1、单一SPV
 
单一SPV
 
  2、双SPV
 
双SPV
 
  注:此处的信托可由委托贷款替代
 
  以物业费作为基础资产/底层基础发行资产支持证券一般通过两种交易结构来操作,一种是普通的单一SPV结构,另一种是双SPV结构,在双SPV结构中,除了企业资产证券化法定的SPV专项计划外,另一个SPV既可以是信托也可以是委贷。
 
  (二)2017年发行情况
 

项目名称

发行总额(亿元)

次级占比(%)

发行公告日

流通场所

泛海物业合同债权资产支持专项计划

6.62

4.98

2017-12-18

上海

中铁建(北京)物业管理有限公司2017年度第一期非公开定向发行资产支持票据

9.60

3.13

2017-12-11

银行间

兴证资管-建发房产物业资产支持专项计划

12.50

4.00

2017-12-11

上海

长城证券-金地物业资产支持专项计划一期

30.50

3.28

2017-10-18

深圳

中民-上房中房物业信托受益权资产支持专项计划

25.60

3.91

2017-08-29

上海

中民-科瑞物业信托受益权资产支持专项计划

20.20

0.99

2017-08-11

上海

华林证券-新和昌物业费信托受益权资产支持专项计划

2.20

11.82

2017-08-03

深圳

新华联物业资产支持专项计划

5.57

3.14

2017-07-26

深圳

招商资管-华南城物业费(第一期)委贷资产支持专项计划

9.00

15.56

2017-05-24

深圳

银亿物业资产支持专项计划

2.89

5.19

2017-04-13

深圳

中原鹏华-正商物业资产支持专项计划

6.76

8.88

2017-02-04

上海

合计

131.44

     

数据来源:wind资讯

 
 
  注:中铁建(北京)物业管理有限公司2017年度第一期非公开定向发行资产支持票据是首单以物业费作为基础资产发行的ABN
 
  (三)操作要点
 
  1、如何定义物业费资产证券化的基础资产
 
  物业费资产证券化基础资产现金流的产生有赖于物业服务企业持续提供物业服务,实质上是企业的未来债权,性质上类似于收益权。因此,关于如何定义物业费资产证券化的基础资产,在项目的实际操作中也是有选择空间的,通行的做法有两种:
 
  (1)合同债权
 
  在项目的实际操作中将物业费资产证券化的基础资产定义为合同债权,操作相对简单,交易结构上采用单一SPV结构即可。但是将基础资产定义为合同债权,缺陷也是显而易见的。
 
  首先,发行的资产支持证券期限不能突破入池的物业合同有效期限,假如选择入池的物业合同期限分布在0-3年,那么发行的资产支持证券的最长期限也只能是3年。而物业合同的期限通常都比较短,甚至有一年一签的,导致资产支持证券发行期限不能太长。
 
  其次,既然期限不能突破入池物业合同的期限,那么对专项计划存续期间现金流的预测也不能突破入池物业合同的预计金额,不能设置增长,导致发行资产支持证券募集资金规模偏小。
 
  (2)信托受益权/委托贷款债权
 
  因为物业费收入是企业的未来债权,因而物业费直接作为基础资产在基础资产特定化和现金流的稳定性(前期物业合同不稳定、业委会可能不续约等)方面存在问题,同时法律上存在瑕疵(业委会不续约导致基础资产灭失、发行期限突破物业合同期限),这些问题可以通过套信托或者委托贷款来解决。(关于为什么套信托,以及套信托的作用,可参考小编之前的文章《什么样的企业资产证券化项目需要套信托》)
 
  2、物业合同需双备案
 
  入池的物业合同必须双备案,所谓双备案是指在县级以上建设局或房管局备案,以及在物价局备案。
 
  3、物业企业资质
 
  物业管理企业资质分为一、二、三级,不同级别的资质对物业公司管理的单个住宅项目的面积有上限要求。物业费资产证券化项目的实际操作中,可能会涉及房地产企业不同的物业子公司,有些物业子公司不一定具备物业管理企业一级资质,可能存在管理的住宅项目面积超标,超标的项目不要入池。
 
  4、前期物业合同
 
  业委会须经超过2/3的业主投票通过,但是在实践中,物业的销售和业主的入住是一个持续过程,在项目早期很难达到2/3的比例要求。根据《物业管理条例》在这一阶段就由建设单位(即开发商)来选聘物业服务企业,虽然在程序上要求对物业服务企业进行招标,但是由于你懂的原因,最终中标的都是房地产企业关联的物业子公司。
 
  物业费资产证券化项目的实际操作中,部分项目会将前期物业合同也纳入基础资产池,由于前期物业合同通常都是关联交易形成的,因此要求前期物业合同价格公允,此外前期物业合同入池的比例不能太高,具体比例可向监管机构寻求窗口意见。
 
  业委会成立后,将由业委会选聘新的物业服务企业,一旦业委会选聘了新的物业服务企业,前期物业合同便失效了。因此,将前期物业合同纳入基础资产池,在专项计划存续期间可能由于业委会成立后选聘新的物业服务企业导致基础资产灭失,计划管理人必须在专项计划文件中设置相应的风险缓释措施,如对灭失的基础资产进行赎回等。
 
  5、物业服务企业的运营成本问题
 
  如果以物业服务企业作为原始权益人,需要考虑到物业服务企业的运营成本问题。很多物业服务企业处于盈亏边缘或微利状态,如果将物业费收入进行证券化,可能会面临未来运营成本无法覆盖的问题,这时候就需要采取相应的风险缓释措施,如由控股的房地产企业对原始权益人的运营成本提供资金支持等。(关于运营成本的覆盖问题,可参考小编之前的文章《未来债权证券化企业如何支付运营成本》)
 
  6、对主体的要求
 
  目前监管机构对发行物业费资产支持证券的主体(物业服务企业的控股房地产企业)有比较严格准入要求,具体标准可参考购房尾款资产证券化对主体的要求。
原标题:物业费ABS2017年发行情况与操作要点
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