物业管理究竟凭什么受到资本青睐呢?

中国物业管理 董振雷 2018-01-25

导读:物业管理究竟凭什么受到资本青睐呢?我想无非如下原因,物业行业虽然没有高科技行业和垄断性行业那样高利润率和投资回报率,处于饥渴状态的资本看上了这个行业,急于把行业作为盘中餐当然是再正常不过的了。

  自彩生活物业登陆港股以来,资本市场就如同高端猎食者一般地盯上了物业管理行业。到2016年初,物业管理行业更是变成资本市场的香饽饽。仅在深圳(注册地在深圳的物业服务企业),就有几家具有相当实力和知名度的物业服务企业被基金公司或投资公司收购或注资,并还有不少投资公司对物业服务企业的收购工作正在进行中。
 
  物业管理究竟凭什么受到资本青睐呢?我想无非如下原因,物业管理行业虽然没有高科技行业和垄断性行业那样高利润率和投资回报率,但是,物业管理行业拥有其他行业无法比拟的优势,受外部经济大环境的影响和干预较小,投资回报和企业业绩一直有着超出其他行业的稳定性和可靠性。另外,物业管理行业还有高科技行业不具备的一个投资优势,就是投资额度不大,且投资风险较小。通常情况下,资本投资高科技项目,投资者带有一定“赌”的心理成分,投对了,产生高额回报;投错了,血本无归。两相对比,投资物业管理行业的风险是可控的,投资回报是可预期的,而且在资本的眼里,在物业管理行业用资本的资源导入与新的企业管理理念的对接,有着巨大的想象空间。因此,处于饥渴状态的资本看上了物业管理行业,急于把物业管理行业作为盘中餐当然是再正常不过的了。
 
  小米的雷军“猪飞理论”很有代表性,他说:“站在风口上,猪都会飞”。这次,资本看中物业管理行业,对于物业管理行业是否是一次难得的机遇?物业管理行业能否成为风口上那头猪,物业管理行业是借助资本的翅膀,快乐飞行一次?还是在传统与新的思维之间无法取得平衡,无法烈火重生而倒在了冒进的征途?所有这些都是值得深思的问题。
 
  会是资源重新洗牌的机会吗?
 
  中国物业管理行业从雏形到发展至今已超过三十多年了,虽然一直以市场为导向和推进目标,但是,这三十多年间,市场进化速度似乎不够理想。主要表现在几个方面:
 
  一是法律法规未能充分发挥作用。企业是市场公民,是物业服务管理市场主体之一,是法律法规服务和保护的对象。万变不离其宗,物业管理行业法律法规的根本任务之一,就是要创造公平公正公开和合理高效的市场环境,以使企业在这样的环境中开展有序的市场竞争。用这样的标准检验物业服务业管理市场。
 
  二是物业服务管理市场的走向与大多数行业产业化发展的方向不一致。一般意义而言,凡竞争性行业或产业,经过相当时间竞争之后,企业数量均呈下降态势,而物业服务管理市场却表现得非常另类,物业服务企业数量不是减少,而是增多。
 
  三是随着近些年房地产行业的快速发展,作为配套行业,物业管理行业的发展也进入了快速通道,但毕竟作为服务型行业,相关管理人员却没有跟上市场发展的脚步,导致目前市场上同为物业管理却良莠不齐,整个行业在社会中并未获得相应的口碑。
 
  综上所述,物业管理行业之所以存在这种令人费解的现象,我认为主要原因是物业管理行业的市场利益已经相对固化。在这样的状态下,任何试图对现有结构或体系进行改变,都会或多或少触动现有企业的既得权益。因此,从维护自身利益出发,既得利益企业以及行业相关利益方缺少变革动力。
 
  既然内部变革动力不足,借助外部力量推动尤显必要。对于物业管理行业而言,资本属于外来的入侵者,市场利益的争夺者。其依靠强大实力,会不择手段地进入到物业管理行业,物业服务管理市场资源有可能重新组合,出现一次前所未有的洗牌,对于现有利益格局和市场结构,乃至于企业心理的的震动都是不言而喻的。
 
  这一次资本不请自来,或许是推动物业管理行业变革的一次难得的机会。
 
  拥抱资本之后
 
  物业服务企业被收购后,物业服务企业或行业有可能发生如下一些改变:
 
  物业服务管理市场将加剧分化。资本入市,必然挑选物业服务管理市场优质资源下手,并由此形成示范效应,市场优质资源会加速投入资本麾下。这种情形一旦出现,现有市场的平衡状态将被打破,市场很可能走向两极分化,集团化大型物业服务企业将成为市场核心主导力量,小型物业服务企业的生存会更加困难。
 
  相互磨合和相互适应产生的阵痛。当前情况下,入市的资本方对物业管理行业比较陌生,对物业服务管理实际操作就更加陌生;同样的,物业服务企业对资本运作也比较陌生。笔者把这种状态称之为相互陌生和相互不适应。在日常管理中,当资本方和物业服务企业管理人员结合到一起的时候,难免会发生一些摩擦或碰撞。关键是企业如何管控好摩擦和碰撞。
 
  企业规章制度和企业管理有可能更加规范和完善。资本方收购物业服务企业,目的是为上市做准备,或已经是上市公司的,为持续经营储备市场资源。资本方收购一旦完成,物业服务企业必须按照上市公司要求进一步规范和完善各项规章制度,这在一定程度上会使企业得到进化。
 
  新型智能化小区有可能应时出现。由于劳动成本等一系列原因,物业服务管理市场已经进入到发展的瓶颈期。资本的进入,企业有能力对现有小区进行改造升级,如果不出意料,新型智能化无人服务(或者很有服务人员出现)的只能化小区可定是下一个发展目标。物业管理必将迎来一次技术革命和服务管理革命。
 
  持续盈利能力如何实现。这些年来,物业服务企业面临的成本压力越来越大,行业利润率大幅度下降。资本进入物业管理行业后,对物业服务企业的盈利能力预期,对企业规章制度和的规范程度的要求,较之以往肯定是更高的。
 
  物业管理行业的走向值得关注。资本进入物业管理行业,引起行业的变化是肯定的。笔者虽然对其变化做了预测性分析,但是,资本究竟把物业服务管理引向何方,仍具有很大不确定性。对此,业内必须高度注意。
 
  不忘初心、保持本色
 
  物业管理行业自诞生之日起,政策方面的硬性规定就决定了行业本身的特性和人物。资本进入后,企业身价高了,钱多了。企业要当心被资本迷惑,资本对于行业和企业来说是手段,而不是目的,或者说资本不是唯一目的。行业里一些正在进行资本市场运作的物业服务企业,把全部注意力放在对资本和利润的的追逐上,对服务工作却用心不够,市场评价很一般,长此以往,绝非企业的福音。
 
  我认为,物业服务企业要做到不忘初心,保持本色,至少应当坚持不懈做好以下几方面的工作:
 
  一是以业主为中心,不断提供高水准的物业服务。在做好清洁绿化、保安、机电维保服务的基础上,行业或企业可以借助资本的优势,进一步延伸服务链,在家政、社区养老等方面扎实有效开展服务工作,使业主享受更多的获得感;
 
  二是继续为城市经济建设和社会发展做好基础性服务。物业服务管理是城市服务管理的重要组成部分,在维护城市公共安全,城市道路绿化、城市建筑养护和建筑消防安全等方面,物业服务企业担负重大的责任。物业服务管理在相当程度和相当意义上代表了城市的公共形象,物业服务管理是城市文明重要标志之一。
 
  三是继续探索社会服务管理体制的建设。物业服务企业是社区服务管理的重要组成部分,是保持社区稳定和谐不可或缺的社会组织。社区管理在中国国尚属新生事物,物业服务企业必须同时兼顾经济效益和社会效益,逐步明晰企业在社区服务管理中的地位和作用,发挥党和政府服务管理社区的桥梁和纽带作用。
 
  作者系深圳市盛孚物业管理股份有限公司总经理
原标题:借势资本,物业管理如何腾飞
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