热点报道:银石雅园业委会解聘物业公司最新消息

南方都市报(深圳) 2018-02-02

导读:热点报道:银石雅园业委会解聘物业公司最新消息,在解聘物业的决定作出后,明和公司表示对表决结果持有异议,认为银石雅园业委会对银石雅园小区物业管理服务进行招标的行为违反了双方《会议纪要》的约定。

  珠海又出现一起业委会解聘物业纠纷。日前,多名银石雅园业主向南都记者反映,小区业委会解聘物业公司一年多后,物业公司却一直拒绝离场,为此双方还打起了官司,在一审法院判决物业公司被解聘合法后,物业公司再度上诉。记者获悉,2017年12月底,珠海中院做出了该案的二审判决,认为业委会的解聘决定合法有效,维持了一审判决。不过记者获悉,二审判决后,物业公司仍然没有离开小区。
 
  业委会解聘物业
 
  银石雅园是珠海前山一个大型小区,由35栋楼组成,商铺、住宅超过2600多户。据小区业委会主任刘本高介绍,小区自2004年建成以来,明和物业公司的管理很多地方都不尽如人意,业主萌生了成立业委会的想法。2005年业主开始筹备成立业委会,希望提高与物业公司沟通协商的话语权,但因小区太大,内部又分旧村改建房、商品房,不少业主难以找到、意见很难统一等原因,最终历时9年,至20 13年才成立业委会。但令业主们意外的是,成立业委会后,经多次沟通,仍没能提高物业公司的服务水平。
 
  明和物业公司是银石雅园小区前期物业服务企业,并自2004年开始为银石雅园小区提供物业服务。
 
  南都记者从法院判决书中了解到,2016年,银石雅园业委会召开第二次业主大会,由全体业主投票是否解聘现任物业公司,重新选聘新物业。同年7月,小区业主就此进行现场投票表决,经统计核实,此次投票中,业委会共发出选票2370张,实际回收表决票1316张,其中有效票1297票,参会票票数比例为55.077%,实际回收票表决面积15万余平米,参会票面积比例为61.22%。
 
  南都记者获悉,在开箱验票环节中,小区业委会除请前山街道办及居委会陪同见证,还全程网络直播。这在珠海尚属首次,一度引发关注。
 
  根据此次投票结果,银石雅园业委会作出了《银石雅园小区第二次业主大会表决结果公示》。2017年7月30日,银石雅园业委会向明和公司送达了《关于终止珠海市明和物业管理有限公司在银石雅园小区物业管理服务的通知函》,并在小区进行了现场张贴。同时银石雅园业委会拟对银石雅园小区物业服务进行重新招标选聘新的物业公司。
 
  物业质疑解聘不合法
 
  在解聘物业的决定作出后,明和公司表示对表决结果持有异议,认为银石雅园业委会对银石雅园小区物业管理服务进行招标的行为违反了双方《会议纪要》的约定,同时也违反了《合同法》的约定,已构成违约,要求银石雅园业委会于2018年6月8日前停止选聘新的物业管理企业。
 
  南都记者获悉,2014年3月16日,明和公司曾与银石雅园业委会签订过一份《银石雅园业委会与明和物业管理服务公司协议会议纪要》,纪要内容显示,双方现不签任何协议,维持现状(仅适用此届业委会任期内,即2018年6月8日前,不更换明和物业公司),明和公司承诺建好业委会的办公用房、人行道、高清监控、返还收益等内容。明和公司、银石雅园业委会双方均在会议纪要结尾处加盖了公章,银石雅园业委会九名业委会委员均签名,珠海市香洲区前山街白石社区居民委员会也加盖了公章。
 
  明和公司认为,业委会拒绝履行《会议纪要》的约定,属于恶意违约。明和物业称,银石雅园业委会未履行的约定,从未协助明和公司进行物业管理费的收缴工作,在此基础上,明和公司有权行使拒绝履行安装高清摄像头的义务。另外根据《会议纪要》的约定,明和公司应当于2016年6月8日前安装完毕高清摄像头,但业委会于2015年11月即开始筹备业主大会的召开,违反了《会议纪要》中约定的于2018年6月8日前不选聘物业管理公司的约定。
 
  对此,银石雅园业委会表示,签署《会议纪要》的前提情况是明和公司提供的物业服务质量引起广大业主的强烈不满,签署的目的也旨在要求明和公司按照会议内容履行管理职责、提高服务质量。但自签订《会议纪要》后明和公司完全无视其作出的承诺,因此,应该是明和公司违反《会议纪要》约定。
 
  法院:业委会解聘行为有效
 
  南都记者获悉。该案中,一审法院认为,明和公司作为银石雅园小区的前期物业管理服务企业,虽然与银石雅园业委会签订了《会议纪要》。银石雅园业委会作为沟通业主和物业服务企业的桥梁,在明和公司履行义务不符合约定的情况下,有权决定召开业主大会,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。银石雅园业委会根据全体业主投票,并根据统计核定结果作出《银石雅园小区第二次业主大会表决结果公示》,该公示结果已经经法院认定合法有效,银石雅园业委会根据公示结果对银石雅园小区物业服务进行重新招标选聘新的物业公司符合法律的规定。明和公司要求银石雅园业委会继续履行《会议纪 要 》的约定已无客观履行的前提。明和公司可另外主张银石雅园业委会违约的权利,而无权阻止银石雅园业委会另行选聘物业公司的行为。
 
  此外,明和公司于一审期间提交了由珠海市香洲区前山街道白石社区居民委员会(以下简称白石居委会)《关于终止银石雅园业主委员会夏某、李某两人委员资格的公告》、《关于终止银石雅园业主委员会严某委员资格的公告》。明和公司主张银石雅园业委会已经被其上级主管部门认定“不能履行业主委员会职责”,不具备选聘物业服务企业的民事行为能力,亦丧失了诉讼行为能力。
 
  不过,法院认为,更换业主委员会成员由业主共同决定,白石居委会对银石雅园业委会具有指导和监督的职能,但其无权对银石雅园业委会委员资格的任免作出决定。因此,明和公司根据白石居委会作出终止银石雅园业委会3名委员资格的公告,主张银石雅园业委会的委员人数仅剩4人,不符合上述规定。根据法院查明的事实,银石雅园业委会有两名委员分别因辞职、出售房屋而退出,但尚有成员7名,银石雅园业委会成员人数符合法律规定,可以行使业委会的相关职能。
 
  南都记者了解,2017年12月,珠海中院做出二审判决,再度认定了业主大会的解聘行为有效。
 
  链接
 
  物业拒绝离场事件为何多发?
 
  南都记者获悉,除了银石雅园小区,珠海新加坡花园、南泰明湾等小区也发生过类似的情况。香洲万和公馆小区业委会重新选出了新物业公司,但原物管迟迟不愿交接,几经交涉无果,以致小区管理一度出现真空;南屏南泰明湾小区原物管不愿离开,向业委会公开索要2000万元离场费;珠海翠景豪景花园更换物管,旧物管质疑程序违法不愿撤出,并与业委会成员打“口水仗”。
 
  在小区业委会通过程序解聘了原有物业公司后,物业公司拒绝离场,甚至在法院判决后仍然拒绝履行。对此,不少小区业主表示十分无奈。
 
  南都记者了解到,根据《珠海市物业管理条例》,物业合同终止后,物业公司应当主动办理交接并离场,物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域,或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料等八种情形的,《条例》规定,应当录入物业服务企业信用信息档案,建设单位、业主大会可以在招标文件中对失信物业服务企业参与招投标活动予以限制。
 
  对于类似事件,广东粤广律师事务所律师张扬建议,社区居委会、街道和政府物业办等机构和部门应当协助督促“老赖物业”离场,物业主管部门还应依法加大对不守法物业公司的处罚力度。此外,物业协会可以建立一个物业黑名单,对于有这些不良记录的物业企业进行公示。
 
  采写:南都记者 朱鹏景 实习生 杨千子
原标题:被业委会解聘年余 物管拒绝离场
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