四川省物业服务合同纠纷现状、问题、分析与研究

立法网新媒体中心 2018-02-02

导读:四川省物业服务合同纠纷现状、问题、分析与研究论文。四川省高级人民法院通过抽样调查和专题调研,重点从物业合同方面进行了实证研究,从而也为该部地方性法规的进一步修改完善和顺利实施提供翔实的立法和司法建议。

  2012年3月29日,四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《四川省物业管理条例》自当年7月1日起施行以来,已逾五年。
 
  《四川省物业管理条例》对涉及物业管理活动各方权利义务进行了明确细化,对有效化解物业管理活动中各种矛盾提供了有力的法律支持,其中很多制度在全国都走在了前列,比如业主大会的成立、物业共有部分的经营收支公示、物业交接主管部门备案制度等内容在不少地方(如河南)直到2017年修订物业管理条例时方才涉及。
 
  当然,一部以物业管理为调整对象的地方性法规,在实施中必不可少地涉及到因物业引发的诉讼和司法中的法律适用的新情况新问题。为此,四川省高级人民法院通过抽样调查和专题调研,重点从物业合同方面进行了实证研究,从而也为该部地方性法规的进一步修改完善和顺利实施提供翔实的立法和司法建议。
 
  一、现状与问题
 
  近年来物业服务合同纠纷案件的特点:
 
  (一)案件数量增长迅速
 
  从抽样点(一个基层法院)进行抽样的情况看,其中2014年120件,2015年218件,2016年232件,2017年426件。
 
  从四川全省面上的情况看,2013年858件,2014年4125件,2015年4506件,2016年14323件,2017年22612件。(数据来源于中国裁判文书网)。
 
  由此可见,近几年物业服务合同纠纷案件几乎呈“爆发式”增长。
 
  (二)案件类型相对集中
 
  与物业相关的纠纷类型主要有物业服务合同纠纷、业主共有权纠纷、业主撤销权纠纷、保管合同纠纷等。
 
  法院受理的案件类型基本上属于物业公司向业主追索物管费纠纷占主导,典型调查显示,占百分之九十以上,而业主起诉物业公司纠纷(关于服务质量)不到百分之十。
 
  (三)案件标的额小,时间跨度大
 
  与其他经济合同类案件不同,该类案件的标的额普遍较小,多集中在1000元至6000元。尽管案件标的额小,但业主与物业服务企业之间的矛盾持续时间长,有的业主长达5年以上不交纳物业服务费,有的甚至从入住以来就从未交纳过物业服务费。
 
  (四)业主胜诉率低
 
  从审判结果来看,物业企业追索物业费的诉讼请求全部或部分得到法院全部支持的比例超过90%。从执行环节,依照督促程序发出支付令的案件,绝大多数业主为避免司法带来的不利影响会主动交纳物业费,极少数业主会提出物业“服务瑕疵”等书面异议。
 
  (五)案件具有群体性
 
  物业公司往往会同时对小区多个业主起诉。据对前述基层法院的调查发现,物业纠纷系列案件占比为91.13%,而非系列案件只占8.87%,同一批次案件多达几十件甚至上百件。
 
  由于业主作为人数较多的一方,基于相同的利益诉求容易形成同盟,从而产生群体效应,社会隐患增大。同时,小区其他业主因审判结果的利害关系,往往易于联合起来向法院施加压力,如法官在审理案件时处理不当,极易引发群体性事件,造成不良社会影响。
 
  二、分析与研究
 
  造成上述问题的原因很多,比如小区业主之间共有物联结点的缺乏、行政主管部门监督管理问题、物业服务企业经验理念、管理水平等问题、房地产开发商的遗留问题等等。其中从审判工作的角度看,亟待《条例》作进一步修改完善的主要有如下两个方面:
 
  第一,加大对业主维护公共利益应尽义务的监督和约束手段。据了解,目前《物权法》《物业管理条例》等法律法规更多的是强调对业主权利的保障,因此,现实生活中,即使业主不交纳物业服务费,仍然享受与其他交纳人同样的物业服务。而一旦物业企业对不交纳物业费的业主提起诉讼,虽然最终官司可以打赢,但费用却难以收缴,加上诉讼成本,物业企业“得不偿失”。这种现状都反映出现在的法律法规着重于对物业企业的监管处罚,却缺乏对业主行为的刚性监督约束机制。
 
  第二,加大对业主委员会的监督。业主委员会是代表小区业主权益的一个常设机构,执行业主大会议事规则和业主大会决议。按照《物权法》的规定,业委会还掌握属于全体业主所有的物业收益,有的小区物业收益甚至超过物业服务费收入。因此,对业委会的工作应当实施相应监督和管理。
 
  三、对策与建议
 
  针对上述分析,主要提两条建议:
 
  (一)从制度上保障物业费交纳
 
  交纳物业服务费是业主应尽的义务,对于逾期不交纳物业服务费的业主,一方面政府应该出台相应法规,规定凡是转让(含赠与)继承变更物业业主的物业,必须有物业公司或者社区出具已经缴清物业费的证明,或者结清所欠物业服务费以及滞纳金后方可办理相关手续;另一方面随着社会诚信体系的建设,将物业服务的质量和物业服务费的交纳作为衡量企业和个人诚信考核的一个指标。
 
  (二)从制度上强化对业委会的监督管理
 
  一是全体业主监督业委会的工作,定期公布收益的使用情况;
 
  二是街道、社区作为主管部门对业委会工作和业委会成员实施监督管理,尽量将小区中主动性强、有责任感、公道正派、热爱公益事业的业主,包括退休不久且身体健康的老干部、老职工选为业委会成员;
 
  三是街道社区组织业主对业委会掌管的经费实施审查、监督,对那些不遵守公德,违法乱纪的业委会成员,要进行清退甚至绳之以法。
原标题:豆晓红:《四川省物业管理条例》司法适用的实证研究
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