珠海经济特区物业管理条例全文解读

南方都市报 2018-02-07

导读:珠海经济特区物业管理条例全文解读报道,昨日举行的新闻发布会上,珠海市人大常委会、市法制局、市住规建局等相关负责人对条例亮点、热点做了解读,包括五个方面的物业管理制度亮点!

  珠海将建物业管理招投标平台,今后新小区物业服务企业不再由开发商说了算;不久,人在外地的业主可通过电子投票平台远程表决,决定小区重大事项……升级版的《珠海经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)定于3月15日起施行。昨日举行的新闻发布会上,珠海市人大常委会、市法制局、市住规建局等相关负责人对报告亮点、热点做了解读。
 
  珠海市人大常委会副主任关英彦表示,该《条例》是珠海有立法权以来,市民关注度最高、立法难度最大、调研论证最深入、公众参与最广泛、常委会审议次数最多的法规项目。市人大常委会会议五次审议,先后召开各类座谈会70多场,实地考察各类物业小区20多个;听取150多名市人大代表意见建议,仅委托第三方机构开展专题研究,形成的课题报告就有近两百万字,旨在确保条例有效平衡各方利益,形成最大公约数。
 
  为何要废旧立新?
 
  早在2007年,珠海市人常委会便制定出台《珠海市物业管理条例》,2010年又对个别条款作了修改,此次为何要“废旧立新”?
 
  关英彦表示,近年来国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法规先后颁布实施,珠海原条例出现了与上位法不相一致的地方,而且随着珠海经济社会的不断发展,物业管理领域业主大会召开难、业主委员会运作不规范、政府监管力量不足、业主自治意识不强等问题日益凸显,“有必要通过‘废旧立新’的方式,从立法层面对物业管理实践中的新情况、新问题予以规范。”
 
  在稍后的答记者问环节中,珠海市住房和城乡规划建设局局长王朝晖披露,珠海物业服务行业普遍存在着规模小、服务水平偏低,纠纷矛盾还比较突出等问题。目前,珠海成立业主委员会的总数约297个,占全 市 住 宅 小 区 总 数 的22.3%,业主委员会的成立比例相对偏低。与此同时,业主委员会成员滥权、不作为的现象时有发生,损害了广大业主的合法权益;另一方面,物业服务企业管理水平参差不齐。部分物业服务企业的服务意识不强,管理不规范,物业服务质价不符的纠纷时有发生。近年来,珠海物业类纠纷在镇、街日常纠纷处理中的占比高达60%以上。
 
  条例如何落地?
 
  王朝晖表示,住规建局将结合《条例》的颁布实施,今年适时出台《珠海经济特区物业管理条例实施细则》(以下简称《实施细则》)、《物业管理招投标管理办法》、《物业专项维修资金管理办法》和《物业承接查验办法》等配套法律法规和示范文本,其中《实施细则》将结合新条例的亮点逐一细化、落实,同时建立“电子投票系统”。
 
  不久的将来,远在外地或有事无暇参加业主大会的业主可通过电子投票系统来参与业委会成立选举、决定小区重大事项。
 
  王朝晖认为,业主大会召开难、投票难是大家的一个共识。其中原因之一是目前的投票机制不够全面、措施不够便捷,部分不在本地居住的业主无法实现及时投票的目的。另目前的投票环节中,是否是业主本人投票或者受托人是否获得业主的合法授权,是引发纠纷的一个关键原因。基于以上原因,该局将抓紧建立电子投票表决系统,从而使业主大会召开程序更加透明、公正、效率。
 
  王朝晖透露,该系统在立法的同时也在做顶层设计、系统开发,预计今年全面铺开,希望在有条件的小区尽快落地,香洲区已经在探索并走在了前面,预计会先在条件成熟的小区落实。
 
  此外,珠海还将建立“业主委员会委员信用信息管理平台”。王朝晖说,业主委员会是业主自治组织,原则上由业主行使监督的权利。但在现实中,由于监督机制的缺失,业委会委员当选后,如何对其实施有效监督,使业委会依法履行职责,真正的实现维护业主合法利益的基本目的,是目前物业管理领域一大难题。为此,该局将建立业主委员会委员信用信息管理平台,对业主委员会实施动态监督,促使业委会实现有序运作;同时采用信用信息记分办法,作为业主选举业主委员会委员候选人及任免业主委员会委员资格的参考依据,可进一步规范业主委员会的良性动作。
 
  亮点
 
  1
 
  镇街将成立物业管理部门,配专职人员
 
  引人瞩目的是,《条例》针对业主参与意识不强,自我管理能力较弱的问题,强化了政府监管责任,规定镇政府、街道办应当配备专门的物业管理部门和专职的工作人员,并明确其职责包括指导、监督业主设立业主大会、选举业主委员会;物业管理项目的交接;业主组织依法开展活动;协调处理物业管理纠纷等。
 
  珠海市政府副秘书长陈哈理表示,各相关部门要将物业管理纳入重要议事日程,充实人员编制,明确经费保障,使得物业管理重心下移得到落实。
 
  2
 
  门槛降低,业主太忙可推选“楼长”
 
  为破解业委会成立难、业主大会召开难、表决难问题,《条例》降低了门槛,明确“占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名”等三种情形之一,业主即可向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求,同时丰富了业主委托参加业主大会的形式。业主可以委托代理人出席业主大会,可以建立楼长制,即以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,也可以成立业主代表大会,以解决大型小区业主大会召开难问题。
 
  3
 
  新小区物业服务企业应招投标
 
  《条例》的另一个亮点是明确住宅物业的建设单位,应当通过物业管理招投标平台,以招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的,经区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。
 
  珠海市法制局局长王智斌说,《条例》对物业服务质量和服务水平、价格公开等做了一系列制度设计,特别是新小区的首次前期物业,过去可能是共生关系,即开发商走了留下了自己的物业企业,但条例明确,物业服务企业的选聘,应当通过招投标的平台进行。
 
  4
 
  小区车位不足,每户业主只能买一个车位
 
  针对日益凸显的停车难问题,《条例》明确新建物业出售时,车库、车位的数量与位置应当向业主公告,并在买卖合同中明示;物业管理区域内车位、车库应当首先满足本区域业主需要,拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或者车库。
 
  《条例》还明确了共有车位产权归属,规定利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的,收益归投资者所有。
 
  5
 
  业主欠费或录入失信名单,物业转让也可能受限
 
  随着《条例》强化了对物业服务企业的监管,畅通了投诉、监管渠道,今后业主也不能再任性,以“物业服务差”为由拒缴物业费了。
 
  《条例》明确,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,未按照约定缴纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼,经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍拒不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单,今后坐飞机、高铁、入住星级酒店等均将受限。
 
  王智斌表示,《条例》实际上是从业主、物业服务企业两方面施力,明确按合同交费是业主的义务,业主不交费,实际上也损害了其它业主的权利,有些业主认为“我不交费你也拿我没办法”,但条例明确“业主拒绝支付物业服务费、不交纳物业专项维修资金的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其投票权的行使进行限制”,这是此次立法当中的一个创新设计。而如果业主拒交维修资金,今后物业的转让和抵押登记将受到限制,这也是新的规定。
 
  采写:南都记者 杨亮
原标题:业主今后可电子投票表决
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