国家取消物业资质后 物业管理法律工作的思考

《中国物业管理》 周华斌 2018-02-09

导读:国家取消物业资质后 物业管理法律工作的思考报道,面临挑战物业人不断探索,未来的法律工作应该是对法律风险的防范。随着物业资质核定的取消,给物业管理行业带来了更广阔的市场环境。

  文/周华斌(法眼云律网络集团有限公司董事长)
 
  国务院宣布取消物业服务企业资质核定后,地方政府积极响应,从政府部门的作为中可以看到未来物业法律在工作实践中的方向:2017年12月15日,住房和城乡建设部发布了《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》,希望政府积极参与到资质取消后的物业管理工作中来。
 
  物业管理迎来信用时代
 
  通知可以归纳为:一是取消资质核定,严禁以过去的标准作为承接项目的参考条件。标志着物业管理行业市场化已经是不可逆的趋势,也彰显了政府部门对未来物业管理行业进行市场化改革的决心。
 
  二是强调发挥乡镇人民政府及街道办的作用,从过去的“一管多”转变成现在的“多管一”。物业管理行业从过去房地产主管部门专管转变成与城市管理、民政、公安、价格等有关部门互相配合监管。不断建立健全物业管理联席会议制度,以维护社区和谐稳定。
 
  三是明确服务标准及责任界限,提升物业管理行业服务品质。改变过去权责模糊、互相推诿的现象,保障业主及物业使用人的权益。
 
  四是明确承接检验,减少开发商遗留问题。在物业纠纷中,属处理开发商遗留问题最多。在未来,物业进行承接检验过程中需提前明确责任范围,从而在产生纠纷之后,能够以最快的时间找到承担责任的主体,承担其责任,解决已产生的问题。
 
  五是建立健全投诉监督体系。业主应是物业管理行业市场化后的直接受益者,如果业主没有受益,提出了反对声音,政府部门需多聆听多接受,才能提出接地气的改革措施。
 
  六是加强对物业管理行业事中事后监管。采用抽查机制,让物业服务企业不懈怠,踏踏实实做好服务。
 
  七是建设物业管理行业信用体系。取消资质不代表取消标准,业主的选择才是标准,用信用体系来做到政府部门的宏观管控。让物业服务企业自主的转入为以服务为导向的市场监管体制中来。
 
  各地响应《通知》要求频出新政
 
  通知发布后得到了各省市的积极响应,2017年12月18日,河南省新修《河南省物业管理条例》,在新版条例中规范了物业费的管理,物业费只能按照服务合同中规定的标准收取,如果需要调整,必须经过业主大会同意。此措施是业主自我管理及社会化服务相结合原则的体现。同时增加了专营单位设施设备发生故障时或者损坏时,业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告,专业经营单位应当及时维修、养护、更新。这些都反映了未来物业管理行业在资质取消后需要提高物业服务活动主体权责意识,提升整体物业服务水平和质量。
 
  深圳市2018年1月15日举行《深圳经济特区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》网络听证会。对业主委员会、停车位及共有物业进行讨论,其中建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书,设立物业管理指导委员会以及成立业主监事会,依托信用代码证设立公共账户等市场化后的新举措,都在积极响应法治物业管理行业的建设。
 
  信用时代物业管理法律工作的思考
 
  随着我国房地产市场的迅猛发展,物业管理行业逐步兴起,物业服务成为了人民生活中不可或缺的一部分。物业指的是动产与不动产的统一,人们对生活质量的美好向往让其产生了对物业服务及物业管理更专业化的需求,即给了物业管理行业更广阔的市场,在这期间产生了无数优秀的物业服务企业。而建设单位(开发商)及业主成为了物业管理行业的主要客户。法律的明示作用可以避免发生在与客户打交道的过程中产生不必要的成本支出,指导着我们物业工作“如何来,到哪儿去”并且规范物业管理行业。
 
  2017年9月6日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,取消了一级物业服务企业资质核定,这是继2017年1月12日国务院关于取消中央指定地方实施行政许可事项的决定中,取消二三级物业服务企业资质核定后又一改革措施。扩大“证照分离”试点范围,打造质量强国已经是国家趋势。虽然政府部门逐步将工作重点放到物业管理行业中,但是在地方依然存在执法不力的现象,导致物业法律并没有完全发挥作用。
 
  市场化后,物业管理行业逐渐趋向于大物业及大品牌,但是对于老旧小区,很多品牌物业及大物业都舍弃了这部分市场,将精力集中于写字楼等商业物业中。老旧小区是物业纠纷的集中区域,小型物业服务企业要想在夹缝中生存,就要争取这些无人管理或者不受重视的管理区域,管理的不规范,相关部门的放纵使业主及使用人钻了法律的漏洞,甚至有不诚信的企业牺牲业主的利益,导致物业法律的发展及执行面临困境。
 
  路漫漫其修远兮,吾将上下而求索,面临挑战物业人不断探索,未来的法律工作应该是对法律风险的防范。随着物业资质核定的取消,给物业管理行业带来了更广阔的市场环境,对于风险的防范是新时期物业法律工作开展的方向,规范市场行为,提高风险意识,降低运营成本。政府应依据物业法律执行工作。政府部门加强对物业工作的事中事后监管已然成为趋势,未来的物业行业管理工作中,政府会以物业法律作为工作依据,有法必依,执法必严。
 
  除此之外,发展需要积极发挥行业协会的作用,行业做到自律。物业管理行业的法制化需要物业协会发挥积极正面的作用,带领物业管理行业自律,物业法律工作要与相关物业管理协会相配合,做到理论与实践相结合。
 
  最后在模式上进行创新——互联网+物业法律结合。智能社区的概念已经走进千家万户,那么针对智能化及互联网,物业法律工作要推动智能社区良性建设,给业主及物业使用人带来便利,但智能社区的概念还在完善阶段,产生的法律风险需要在物业工作中注意,既要享受便利也要规避风险,将真正的智能化提供到业主心里。同时,物业法律工作也要做出相应的变革。物业纠纷及相关案件随时都可能发生,用传统理念去寻找律师,可能会影响物业服务企业解决问题的效率,“物业法律+互联网平台”,搭建一个能够时时刻刻帮助物业服务企业解决物业难题的互联网平台。一切探索皆因“无证”时代的兴起。
 
  “无证”时代物业服务企业市场经营思路、管理标准及服务标准皆发生变化,在寻找对策中,品牌策略容不得污点。企业竞争的积极性与主动性都在提高,但物业管理行业逐渐走向法制化,规范化。学习物业法律就变成每个物业人必须要做的事情,不忘初心,用匠心精神打造企业,来迎合“刷脸时代”。打造匠心企业的关键是人才。即创新人力发展模式,构建人才强大格局。当人聚到一起,物业管理行业出现新的挑战,正确处理劳资关系,未来的物业管理行业所面临与劳资关系相关的法律问题数量是巨大的,这就使物业法律涉及的范围更加宽泛。当我们的注意力还停留在《物业管理条例》《物权法》《业主大会与业主委员会指导规则》时,其实物业法律涉及的领域正在扩大,《反垄断法》《反不正当竞争法》都进入了物业管理行业领域。
 
  在良性物业服务工作的发展中,有法可依是必然趋势,资质取消后是物业服务法律完善的时期。让一切工作有据可循。但是物业管理行业的发展单靠法律是不行的,法律是物业管理行业的底线,物业管理行业的发展要高于法律,在物业法律的基础上开花结果。物业法律工作不仅要深入物业服务企业,更要走到到平民百姓家,进到千家万户,进到业主的脑海中。而在资质取消后,政府已经开始作为带头人开展物业法律工作,带动无数的物业服务企业深入了解物业法律,随着法律法规的不断完善,全社会法律意识的逐步提升,必定帮助物业管理行业实现经济效益与社会效益双丰收,物业人充满信心!
原标题:信用时代的物业法律工作
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